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    愤怒地刷存在感,一次三个! 河北区终于有一个新的市场进入市场

    发表时间:2020-10-26 21:04:05  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:365淘房天津

    之前我们不止一次分析过,河北区是目前天津市内六区中最没存在感的区域。

    由于缺少价格合适的楼盘,导致成交量稳稳垫底。

    数据显示,河北区新房成交量在市内六区的新房成交量中占比仅为6%,比和平区还要低。

    365房地产数据研究机构最新数据显示,河北区二手房成交占比79%。

    市场普遍认为,河北、红桥两个区价值趋同。

    但河北区新房均价32000元/平米,二手房24000元/平米;

    反观红桥区,新房价格28000元/平米,二手房价格同样24000元/平米。

    二手房价格才是区域行情的真实体现。

    相比之下,河北区飘了,现在的定价明显偏离了当下的市场价值,而红桥的房价则显得更加“接地气”。

    河北、红桥新房、二手房价格对比

    但是不要急,河北区马上就将迎来三个新盘,集中入市或许会对市场重新洗牌,计划在河北置业的人不妨来看看。

    01

    第一个要说的是天房御河桃源,位于京津路与勤俭道交口的东南侧。

    河北区的边边位置,勤俭桥对面就是北辰了。

    这就是当初天房2017年摘得的津北勤(挂)2017-020号宗地,42443元/平米的楼面价就算放在今天也是个高价,在开发商内部被称为“天泰二期”。

    销声匿迹三年多的河北地王重新入市。

    目前项目与天房天泰共用一个售楼处,放风价42000元/平米(精装修)。

    嗯,你没看错,跟楼面价基本一致。

    附送周边两个项目的参考价格。

    同样位于北运河下游、天泰路沿线的中冶德贤华府精装修单价为36000元/平米;

    首创天阅海河精装修单价约40000元/平,同时也有毛坯产品可选。

    天房御河桃源主要竞品价格对比

    项目有哪些卖点呢?

    首先,区位交通。

    项目位于中环线内,地铁4号线北段柳东道站、北洋桥站中间,项目北侧就是津宇客运站、白庙客运站,主干道+地铁+公交的交通网络,可以说十分便捷了。

    第二,教育资源。

    毫无疑问,育婴里学校是河北区的重点校。

    刚刚好,育婴里学校育英校区就在项目隔壁。在目前就近划片的政策下,业主子女会有很大概率在这里上学。

    另外,挂牌文件要求开发商需为这所学校投资新建约11000平米教学楼。

    第三,河景+公园。

    天房御河桃源位于北运河北岸,妥妥的河景房无疑。项目对岸正对着这几年的网红景点桃花堤公园,项目东侧北运河沿岸还有问津园、北洋园和占地近32公顷的西沽公园。

    最后,简单说一下产品。

    项目总共9栋楼,分为高层和小高层产品。高层主推105-133平米,小高主推145-168平米,带精装修。

    从目前仅有的一张对外释放的效果图来看,目测建筑风格会与此前天房常见的米黄色外沿+红顶的搭配颇为不同,偏向于目前比较流行的豪宅风格。

    天房御河桃源效果图

    从面积段不难看出,这个盘的定位就是改善。

    但是,最小面积105平米,按照放风价42000元/平米计算,最低需要约440万的置业门槛,对于河北区来说依然是一个不低的定价。

    02

    蓝光雍锦府是蓝光今年6月拿下的津北王(挂)2020-007号地,楼面价17310元/平米。

    位于河北区腹地,拥有成熟生活氛围的王串场板块,这也是蓝光进驻天津市区的第一个项目。

    另外,蓝光将会在78中西侧的空地建设一所幼儿园,距离项目不足100米。

    蓝光雍锦府位置

    目前项目可释放的信息也很少,售楼员称将会有80-90平米、120-130平米户型。

    待11月中产品发布会后将会释放具体面积等信息。

    二手房市场方面,整个王串场有超过1500套房源在售,不难想象地缘性改善的需求量有多大。

    王串场板块整体单价23475元/平米,基本与河北区均价一致。

    王串场部分小区二手房价格

    众所周知,王串场已经近20年没有新房入市。

    根据规划文件,蓝光的总体量约350套房源,户均面积90平米。

    板块内最近成交的30套二手房的套均是118万/套,推测地缘性改善的承受能力大约在200-300万/套。

    看来如果要迎合当地改善型客群的承受能力,蓝光雍锦府的房价不超过30000元/平米才更能走量。

    03

    最后来说一说重新入市的紫樾宸府。

    紫樾宸府是隆基泰和2016年拿的地,楼面价23468元/平米,在当年也是颇为高调。

    该项目曾于2017年放风年底开盘,此后还曾传出过转手的消息。这次属于重新包装上市。

    但是,实打实讲,紫樾宸府的轨道交通十分便利,小区门口就是地铁5号线建昌道站。

    而且,据说地铁站点直接开在了项目底商,妥妥的地铁上盖。

    紫樾宸府地铁上盖示意图

    项目的两栋高层已经主体完工,预计11月份开盘,只是价格尚未对外释放。

    据售楼员介绍,这次首开的户型包括96平米、123平米二居,139平米三居,全部为高层产品,最早明年交房。

    紫樾宸府高层施工进度图

    与紫樾宸府距离最近的新盘是中国铁建花语津郡,同样位于地铁5号线沿线。

    中国铁建花语津郡也是市区的门槛级新盘,优惠均价约25000元/平米。

    紫樾宸府要想跑量,价格可不能比中国铁建花语津郡高啊。

    二手房方面,紫樾宸府附近二手房单价普遍在2万以上。

    紫樾宸府周边部分二手房价格

    河北区即将有3个新盘入市,但能不能走量,还是要取决于定价。

    市内六区的分化将持续下去,现阶段“上三区”仍然是改善的市场,“下三区”则偏向刚需。

    在当前市场环境下,河北区除了海河沿线,其他板块超过30000元/平米销量就不会太乐观。

    责任编辑:房产论坛